Pacote Fiscal da Habitação 2026: o Que Já Está em Vigor

Dois decretos-lei, seis medidas, três datas de entrada em vigor diferentes

O pacote fiscal para a habitação foi aprovado na Assembleia da República a 9 de janeiro de 2026 e materializou-se, desde então, em pelo menos dois diplomas distintos: o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, publicado em Diário da República, que altera o IVA e o IRS aplicáveis à habitação, cria uma isenção de mais-valias por reinvestimento e um novo regime de investimento em arrendamento (CIA); e o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que reforma o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) — o licenciamento urbanístico.

A confusão mais comum sobre este pacote não é sobre o que ele contém, mas sobre quando cada medida se aplica. Algumas partes já estão em vigor desde o início de 2026; outras só entram em vigor a 1 de outubro de 2026. Este artigo organiza cada medida por aquilo que interessa a quem vai decidir com base nela: o que já pode usar hoje, e o que ainda tem de esperar.

IVA a 6% na construção — a medida mais aguardada, já em vigor

A medida com maior visibilidade pública do pacote é a redução da taxa de IVA de 23% para 6% em determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis para habitação. Segundo o Decreto-Lei n.º 97/2026, a taxa reduzida aplica-se a empreitadas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026. A medida está desenhada para vigorar até 31 de dezembro de 2032.

Quem qualifica para o IVA reduzido

Fora destes limites de preço ou renda, a empreitada continua sujeita à taxa normal de IVA. Para promotores e construtoras, isto significa que o enquadramento fiscal de um projeto pode depender diretamente do posicionamento de preço definido para as frações — um projeto desenhado para ficar ligeiramente acima de €648.000 perde integralmente este benefício, o que pode justificar um ajuste de scope ou de preço de venda em fase de planeamento.

IRS dos inquilinos — dedução à coleta reforçada

O Decreto-Lei n.º 97/2026 aumenta o valor limite da dedução à coleta de IRS dos inquilinos pelos contratos de arrendamento da sua habitação própria permanente: de um valor anterior mais baixo para €900 em 2026, subindo para €1.000 a partir de 2027. Ao contrário de outras medidas deste pacote, esta dedução não está limitada a contratos de renda moderada — aplica-se de forma mais geral às rendas pagas pelo inquilino, dentro das regras gerais do Código do IRS.

Na prática, este valor é o limite máximo de dedução à coleta (não o valor da renda em si) — ou seja, reduz diretamente o imposto a pagar até este montante, e não apenas o rendimento coletável, o que o torna um benefício com impacto direto e imediato na declaração anual de IRS de quem vive em casa arrendada.

Para um inquilino que pague, por exemplo, uma renda anual que já ultrapasse largamente este limite, o efeito prático é simples: a dedução à coleta sobe automaticamente para o novo valor máximo permitido, sem necessidade de qualquer pedido especial — aplica-se nas regras gerais de preenchimento da declaração de IRS, no campo correspondente às despesas com rendas de habitação própria e permanente. O aumento faseado (€900 em 2026, €1.000 a partir de 2027) segue a lógica de subida progressiva já usada noutras medidas fiscais em Portugal, permitindo um ajustamento gradual do impacto orçamental para o Estado.

IRS dos senhorios — taxa reduzida para rendas moderadas

Para senhorios que pratiquem rendas dentro de limites considerados moderados, o pacote fiscal cria um benefício em sede de IRS. Segundo cobertura da imprensa económica sobre o diploma, os rendimentos prediais obtidos em contratos de arrendamento habitacional com renda dentro dos limites definidos passam a beneficiar de uma taxa autónoma reduzida de 10% em IRS — significativamente abaixo da taxa geral aplicável a rendimentos prediais.

É importante notar que as fontes consultadas para este artigo não são inteiramente consistentes quanto à natureza exata deste benefício — uma fonte oficial refere "isenção" para contratos de renda moderada, enquanto a cobertura da imprensa económica especializada refere especificamente uma "taxa autónoma reduzida de 10%". [CONFIRMAR: se se trata de isenção total ou de taxa reduzida a 10%, e os critérios exatos de "renda moderada" aplicáveis — a confirmar junto do texto integral do Decreto-Lei n.º 97/2026 ou de um contabilista, antes de qualquer decisão de planeamento fiscal baseada neste benefício.] O que é certo, e consistente entre as fontes, é que existe uma vantagem fiscal real para senhorios que pratiquem rendas moderadas, indexadas segundo a cobertura jornalística a um patamar próximo de 20% abaixo da renda mediana do concelho.

Mais-valias — isenção por reinvestimento em habitação moderada

O pacote cria também uma isenção sobre mais-valias imobiliárias para quem reinvestir o produto da venda em habitação de preço moderado, dentro de um prazo de cinco anos. Esta medida segue a lógica já conhecida da isenção de mais-valias por reinvestimento em habitação própria permanente, mas com foco específico em direcionar capital para o segmento de preço moderado — coerente com o objetivo geral do pacote de aumentar a oferta neste segmento do mercado.

Na prática, isto cria um incentivo adicional para quem vende um imóvel mais valorizado (por exemplo, uma segunda habitação ou um imóvel de investimento) a reinvestir o produto dessa venda especificamente em habitação dentro dos limites de preço moderado definidos pelo pacote, em vez de num imóvel de qualquer valor. Antes desta medida, a isenção de mais-valias por reinvestimento estava já disponível, mas de forma mais genérica; a novidade está em direcionar esse incentivo fiscal para reforçar especificamente a oferta no segmento de preço mais acessível, e não apenas em qualquer reinvestimento imobiliário.

Para o detalhe de como a fiscalidade de mais-valias funciona de forma mais ampla na venda de um imóvel — incluindo o cálculo do coeficiente de correção monetária e o regime geral de tributação —, o artigo sobre vender imóvel pelo melhor preço aborda esse tema com mais detalhe.

O novo regime CIA — a aposta nos investidores institucionais

O Decreto-Lei n.º 97/2026 cria ainda um novo regime — o Contrato de Investimento em Arrendamento (CIA) — com benefícios fiscais para investidores que construam, reabilitem ou adquiram imóveis residenciais destinados a arrendamento, com um compromisso de duração até 25 anos. Este instrumento destina-se sobretudo a investidores institucionais e promotores com capacidade de criar oferta de arrendamento em maior escala, mais do que a pequenos investidores individuais com um ou dois imóveis.

A lógica subjacente ao CIA é semelhante à de outros regimes de incentivo ao arrendamento institucional já testados noutros países europeus: ao assumir um compromisso de longa duração (até 25 anos) de manter os imóveis em regime de arrendamento — em vez de os vender a curto prazo — o investidor beneficia de um enquadramento fiscal mais favorável do que teria num investimento imobiliário sem esse compromisso. Para o Estado, o racional é o de atrair capital de maior escala para aumentar a oferta de arrendamento de forma mais rápida do que seria possível apenas com pequenos investidores individuais.

Para quem gere um portefólio de investimento imobiliário de escala mais pequena, o enquadramento mais relevante continua a ser o descrito no guia de investimento imobiliário seguro — mas vale a pena acompanhar a evolução do regime CIA, já que instrumentos deste tipo tendem, com o tempo, a influenciar as condições gerais do mercado de arrendamento onde também operam investidores mais pequenos.

A reforma do licenciamento (RJUE) — a medida que ainda não está em vigor

Ao contrário das medidas fiscais já descritas, a reforma do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, só entra em vigor a 1 de outubro de 2026 — à data de publicação deste artigo, ainda não estava em vigor.

O que muda quando entrar em vigor

A reforma substitui os prazos globais de decisão (que dependiam da área bruta de construção) por prazos intermédios definidos por fase do procedimento:

A alteração mais estrutural é a generalização da comunicação prévia como procedimento padrão para a maioria das operações urbanísticas: o promotor entrega a documentação, paga as taxas devidas, e pode iniciar a obra sem aguardar aprovação municipal formal prévia — ficando a câmara municipal com um papel de fiscalização durante e após a execução da obra, em vez de validação prévia do projeto antes do início dos trabalhos. Esta mudança de paradigma (de aprovação prévia para fiscalização a posteriori) é, na prática, a alteração de maior impacto potencial na velocidade de licenciamento em Portugal nos últimos anos — mas o seu efeito real só será visível depois de 1 de outubro de 2026, e dependerá também da capacidade de adaptação das câmaras municipais.

Como este pacote se posiciona face à Lei "Mais Habitação"

Este pacote fiscal não surge isolado — segue-se à Lei n.º 56/2023 (conhecida como "Mais Habitação"), que introduziu, entre outras medidas, moratorias a novas licenças de Alojamento Local em zonas de pressão habitacional e alterações ao regime de arrendamento. Enquanto a Lei "Mais Habitação" teve um enfoque mais restritivo sobre determinados usos do parque habitacional existente, o Pacote Fiscal de 2026 assume uma orientação diferente: mobilizar o setor privado — promotores, construtores, proprietários e investidores institucionais — para aumentar a oferta de habitação nova e de arrendamento a preços moderados, através de incentivos fiscais em vez de restrições.

Esta mudança de abordagem — de restringir usos para incentivar oferta — é relevante para quem estava a acompanhar o enquadramento legal do imobiliário desde 2023: não se trata de uma revogação da legislação anterior, mas de uma camada adicional de incentivos que convive com as regras já em vigor, incluindo as moratorias de Alojamento Local em determinadas zonas do país, como detalhado no artigo sobre investimento imobiliário no Algarve.

Resumo — o que já está em vigor e o que ainda está pendente

Quem beneficia de cada medida — por perfil

Exemplo ilustrativo — o efeito do IVA reduzido numa empreitada

FAQ — As 8 perguntas mais frequentes sobre o Pacote Fiscal da Habitação 2026

Conclusão: um pacote com efeitos já reais, e uma peça ainda a caminho

O Pacote Fiscal da Habitação 2026 não é uma promessa política à espera de regulamentação — a maior parte das suas medidas (IVA reduzido, dedução de IRS de inquilinos, taxa reduzida para senhorios, isenção de mais-valias, regime CIA) já está em vigor, com efeitos concretos desde o início de 2026. A exceção é a reforma do licenciamento urbanístico (RJUE), que só entra em vigor a 1 de outubro de 2026 e cujo efeito real na velocidade de aprovação de projetos só será visível depois dessa data.

Para quem está a decidir comprar, construir, arrendar ou vender em 2026, a recomendação prática é simples: confirmar, caso a caso, se a operação concreta cumpre os requisitos de preço, renda ou prazo de cada medida — nenhum destes benefícios é automático ou universal, todos têm condições específicas de elegibilidade. Vale também a pena não tomar decisões precipitadas apenas com base em manchetes de imprensa sobre o pacote — como este próprio artigo procurou demonstrar, há pelo menos um ponto (a natureza exata do benefício de IRS para senhorios) em que as fontes disponíveis publicamente ainda não são totalmente consistentes entre si, o que reforça a importância de confirmar cada detalhe relevante junto de um contabilista ou do texto legal antes de agir.

Para o financiamento da compra ou construção dentro deste novo enquadramento fiscal, o artigo sobre taxa fixa, variável ou mista no crédito habitação complementa esta análise.